L’absence de vote en assemblée générale avant la réalisation de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur d’un immeuble ouvre un droit de contestation au syndicat des copropriétaires, mais aussi, dans certains cas, à un copropriétaire agissant seul. Les fondements juridiques, les délais et la qualification de l’action conditionnent directement l’issue du litige.
Action individuelle du copropriétaire sur le fondement de l’article 15 alinéa 2
Le syndicat des copropriétaires n’est pas le seul à pouvoir agir. L’article 15, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 autorise un copropriétaire à exercer seul une action en justice dès lors qu’elle concerne la propriété ou la jouissance de son lot.
La Cour de cassation a précisé le 16 octobre 2025 que l’absence d’information préalable du syndic ne rend pas cette action irrecevable. Un copropriétaire n’a donc pas à attendre une délibération du syndicat pour saisir le tribunal si des travaux non autorisés portent atteinte à son lot.
Cette voie comporte une limite nette : le copropriétaire ne peut pas réclamer pour son propre compte le coût de réparation des parties communes. La demande doit porter sur le préjudice subi au titre de son lot privatif ou de sa jouissance personnelle. Toute demande visant la remise en état d’une partie commune relève de la compétence du syndicat.
Qualification de l’action et délai de prescription en copropriété
Le délai pour contester des travaux sans autorisation dépend de la qualification juridique retenue. Cette distinction, souvent négligée, change radicalement la recevabilité de l’action.
Action personnelle : délai de cinq ans
Les actions personnelles relatives à la copropriété sont soumises au délai de cinq ans prévu par l’article 42 de la loi de 1965, combiné avec l’article 2224 du code civil. Ce délai court à compter du jour où le syndicat ou le copropriétaire a connu, ou aurait dû connaître, les faits lui permettant d’agir.
Ce cadre s’applique à la majorité des contestations : demande de remise en état après fermeture d’un balcon, pose d’une climatisation en façade sans vote, modification de menuiseries extérieures.
Action réelle immobilière : un régime distinct
Lorsqu’un copropriétaire a annexé une partie commune sans titre (appropriation d’un couloir, extension sur un palier, intégration d’une portion de toiture-terrasse), l’action du syndicat vise à récupérer un bien immobilier. Elle relève alors du régime des actions réelles immobilières, dont le délai de prescription diffère de celui des actions personnelles.
Qualifier précisément la demande avant de conclure à la prescription est une étape que nous considérons comme déterminante. Une requalification en action réelle peut rouvrir un dossier qu’on croyait éteint.
Travaux contestables par le syndicat des copropriétaires : périmètre et procédure
Le syndic, mandaté par le syndicat, dispose de la légitimité pour agir en justice contre un copropriétaire ayant réalisé des travaux sans autorisation de l’assemblée générale. Les travaux visés se répartissent en deux catégories principales :
- Les travaux affectant les parties communes (murs porteurs, canalisations collectives, toiture, planchers structurels), dont la modification exige un vote à la majorité prévue par la loi
- Les travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble (changement de fenêtres, pose de volets différents du modèle d’origine, fermeture de balcon, installation d’un équipement visible en façade), même s’ils sont réalisés depuis un lot privatif
- L’appropriation sans titre d’une partie commune, qui constitue une atteinte au droit de propriété collectif du syndicat
Le critère n’est pas l’emplacement du chantier, mais son impact sur les parties communes ou sur l’harmonie extérieure du bâtiment. Des travaux réalisés intégralement à l’intérieur d’un lot peuvent être contestés si leur effet est visible depuis l’extérieur.
Remise en état et astreinte
Le juge peut ordonner la remise en état des lieux aux frais du copropriétaire fautif. Cette remise en état vise à rétablir la situation antérieure : dépose de l’équipement, reconstruction d’un mur, remplacement de menuiseries par le modèle conforme au règlement de copropriété.
En cas d’inexécution, le tribunal peut assortir sa décision d’une astreinte financière par jour de retard. L’astreinte court jusqu’à l’exécution complète de la décision ou jusqu’à sa liquidation par le juge.
Régularisation a posteriori des travaux non autorisés en assemblée générale
La régularisation reste possible si le syndicat accepte de soumettre les travaux litigieux à un vote en assemblée générale. Le copropriétaire concerné peut demander l’inscription d’une résolution à l’ordre du jour.
Le vote s’effectue à la même majorité que celle qui aurait été requise avant les travaux. Pour les travaux affectant les parties communes, la majorité de l’article 25 de la loi de 1965 s’applique. Si la résolution est adoptée, les travaux sont validés rétroactivement et le litige perd son objet.
Un refus de régularisation par l’assemblée renforce la position du syndicat en cas de procédure judiciaire. Le juge constate alors que la copropriété a explicitement refusé d’entériner la situation, ce qui rend la demande de remise en état d’autant plus fondée.
Qualité pour agir du syndicat dans les résidences gérées
Une décision de la Cour de cassation du 22 mai 2025 a confirmé que la présence d’un exploitant unique et l’existence de clauses de subrogation dans les baux ne privent pas le syndicat de sa qualité pour agir. Même dans une résidence de tourisme, le syndicat conserve ses droits sur les dommages aux parties communes.
Ce point dissipe un argument régulièrement avancé en défense par les copropriétaires exploitants, qui tentaient de contester la recevabilité de l’action du syndicat en invoquant la gestion déléguée à un opérateur.
Contester des travaux réalisés sans autorisation en copropriété suppose de choisir le bon fondement juridique, de respecter le délai de prescription applicable et de vérifier la qualité pour agir du demandeur. Un copropriétaire individuel dispose d’une voie propre via l’article 15, mais la réparation des parties communes reste l’apanage du syndicat. La qualification exacte de la demande, action personnelle ou action réelle, reste le premier réflexe à avoir avant toute saisine du tribunal.
